Историю объединений можно проследить со времен Римской империи. Эта форма домовладения была общепринятой и довольно распространенной в Восточной Европе. За последние двадцать лет объединения получили широкое распространение как форма собственности - для проживания и коммерческих целей - в Соединенных Штатах Америки, а Западной Европе и в других странах. Тип жилья, преобразованного в объединение или построенного как таковое, может быть различным.
В российском законодательстве закреплена общепринятая концепция кондоминиума, согласно которой в здании, являющемся кондоминиумом, отдельные помещения находятся в собственности домовладельцев, а остальные части здания (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 15.06.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»). Таким образом, все здание находится в собственности домовладельцев. Вполне понятно, что именно домовладельцы заинтересованы в том, чтобы иметь возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом. Также понятно, что для этого необходимо поддерживать здание в технически исправном состоянии, обеспечивать его коммунальными услугами, то есть осуществлять деятельность, обычно именуемую «управление кондоминиумом». Этот хозяйский интерес «управлять» своей собственностью имеет и юридическую основу: согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Каков механизм реализации данных правомочий применительно к отношениям общей долевой собственности в кондоминиуме? К сожалению, достаточно определенного ответа на этот вопрос законодательство не содержит.
Согласно ст. 2 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» (далее - Закон), отношения собственности в кондоминиуме и порядок управления недвижимым имуществом в кондоминиуме должны регулироваться именно этим Законом.
Пункт п. 1 ст. 20 Закона позволяет сделать вывод, что под управлением кондоминиумом понимается деятельность, направленная на обеспечение эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома. Далее в п. 2 ст. 20 Закона названы возможные пути (способы) управления кондоминиумом:
а) непосредственное управление домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев;
б) передача домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно - коммунальные услуги;
в) образование домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему);
г) иные способы, установленные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Нетрудно заметить, что данные «способы» управления кондоминиумом различаются тем, кто осуществляет функции по управлению: сами домовладельцы, ТСЖ, управляющий или служба заказчика, то есть собственно в этой норме перечислены не способы управления, а лица, которые могут осуществлять функции по управлению кондоминиумом. Способ управления, как и любой иной вид деятельности, представляет собой порядок осуществления действий, которые являются содержанием данной деятельности.
Применительно к кондоминиуму имеет смысл говорить о способе (порядке) распределения полномочий между участниками управления кондоминиумом, то есть о компетенции органов, осуществляющих управление кондоминиумом.
Право на управление кондоминиумом следует из права собственности, поэтому именно коллектив домовладельцев обладает всей полнотой прав по управлению своим имуществом (кондоминиумом). Иные лица - ТСЖ, управляющий, служба заказчика - получают отдельные правомочия по управлению кондоминиумом от домовладельцев.
Итак, непосредственным носителем права на управление кондоминиумом является домовладелец. Данный принцип должен быть положен в основу концепции управления кондоминиумом.
Поскольку каждый домовладелец является лишь обладателем доли в общем имуществе, то возникает объективная потребность в коллективном принятии решений по вопросам, затрагивающим общие интересы. Таким коллективным органом выступает общее собрание домовладельцев. В соответствии с Законом «О товариществах собственников жилья» домовладельцы на общем собрании вправе решать следующие вопросы:
- о передаче объектов общего имущества в пользование (п. 4 ст. 8);
- об определении размера долей в общем имуществе (п. 1 ст. 9);
- об избрании способа управления кондоминиумом (п. 1 ст. 20);
- об изменении способа управления кондоминиумом (п. 3 ст. 20).
Может ли общее собрание домовладельцев решать иные вопросы, касающиеся управления кондоминиумом?
По замыслу законодателя, после организации товарищества наиболее важные вопросы, касающиеся не только его деятельности, но и распоряжения общим имуществом, должно решать общее собрание членов ТСЖ, компетенция которого определена п. 3 ст. 34 Закона. Такое положение выглядело вполне логично, поскольку Законом предусматривалось обязательное (автоматическое) членство всех домовладельцев в товариществе, а значит, общее собрание его членов одновременно являлось и общим собранием домовладельцев.
Конституционный Суд РФ признал пункты 1, 3 и 4 статьи 32 и пункты 2 и 3 статьи 49 Закона «О товариществах собственников жилья» в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников жилья без добровольного волеизъявления домовладельца, не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статье 30 (Постановление от 3 апреля 1998 г. № 10-П). Следовательно, домовладельцы могут не быть членами ТСЖ, а значит, и не могут принимать участие в деятельности общего собрания его членов.
Формально в кондоминиуме, где часть домовладельцев не являются членами ТСЖ, могут функционировать два общих собрания. При этом общее собрание членов товарищества не может решать ряд вопросов, которые каким-либо образом затрагивают права и интересы домовладельцев - не членов ТСЖ, даже несмотря на то что они прямо отнесены Законом к компетенции общего собрания членов товарищества. В частности, это следующие полномочия:
- принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам; предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме (пп. 3 п. 3 ст. 34);
- принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме (пп. 4 п. 3 ст. 34);
- введение ограничений на использование общего имущества (пп. 7 п. 3 ст. 34). Фактически компетенция общего собрания членов ТСЖ должна ограничиваться вопросами деятельности внутри товарищества (внесение изменений в устав, выборы органов управления товариществом и т.д.). В свою очередь, по этим вопросам общее собрание домовладельцев не вправе принимать решения.
На практике в кондоминиумах, где функционируют товарищества, общие собрания домовладельцев не проводятся. Кроме того, все текущие вопросы деятельности решают председатель и правление товарищества, участвовать в избрании которых могут только члены товарищества. Поэтому домовладелец может полноценно реализовать свое право на участие в управлении кондоминиумом, только став членом товарищества. Если в правах на участие в управлении кондоминиумом между членами товарищества и иными домовладельцами нет равенства, то несение обязанностей по содержанию кондоминиума, как правило, не зависит от членства и обусловлено только размерами помещений, принадлежащих домовладельцам. Исключением могут быть редкие случаи, когда члены товарищества решают собрать дополнительные взносы для приобретения в собственность товарищества какого-либо помещения или иного имущества, не обременяя расходами прочих домовладельцев.
Товарищество создается в целях согласования порядка реализации прав домовладельцев по владению, пользованию и, в установленных законодательством пределах, распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества (ст. 24 Закона). По этой причине для того, чтобы все домовладельцы без исключения имели равные права на участие в управлении кондоминиумом, они должны иметь равные права на участие в деятельности товарищества. В этой связи представляется необоснованным само существование института членства в ТСЖ. Ведь членство в юридическом лице предполагает ограничение круга его участников и возможность отказа в принятии нового члена.
Наличие членства не является обязательным условием деятельности некоммерческой организации. Например, не имеет членства автономная некоммерческая организация (ст. 10 Федерального закона от 12.01.96 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»).
Таким образом, в законодательстве вместо ТСЖ следует предусмотреть специальную форму некоммерческой организации, создаваемой для управления кондоминиумом. Высшим органом управления данной организации должно являться общее собрание домовладельцев, которое вправе формировать исполнительные органы. Вообще, в законе следует закрепить статус общего собрания домовладельцев как высшего коллективного органа домовладельцев по управлению принадлежащим им имуществом в кондоминиуме, определить его компетенцию, порядок созыва и процедуру принятия решений.
В настоящее время отсутствие специального правового регулирования порождает неопределенность в данных вопросах. Особую практическую значимость имеет вопрос о том, в каком порядке должны приниматься решения общего собрания домовладельцев.
Если обратиться к п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом, то следует сделать вывод о необходимости единогласного решения всех домовладельцев. Это же мнение высказано Конституционным Судом РФ в п. 5 Постановления от 3 апреля 1998 г. № 10-П, где указано: «Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке».
Между тем п. 7 статьи 22 Закона «О товариществах собственников жилья» предусмотрено, что решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей. При этом голоса участников общего собрания домовладельцев определяются в зависимости от «доли участия» - доли в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (ч. 6 ст. 1 Закона).
В каком же порядке должны приниматься решения на общем собрании домовладельцев: единогласно, как следует из п. 1 ст. 247 ГК РФ, либо большинством голосов в соответствии с п. 7 ст. 22 Закона «О товариществах собственников жилья»?
Применение нормы п. 1 ст. 247 ГК РФ удобно при небольшом количестве участников общей собственности. В кондоминиумах же, как правило, количество домовладельцев, а значит, и участников общей долевой собственности довольно значительно. При большом количестве домовладельцев гораздо сложнее добиться единогласного решения об определении порядка использования общего имущества. Кроме того, даже организационно очень сложно обеспечить участие на общем собрании всех домовладельцев, особенно если вопросы в повестке общего собрания малозначительны. Требование единогласного решения по всем вопросам, возникающим по поводу эксплуатации кондоминиума, существенно затруднило бы хозяйственную деятельность домовладельцев, не позволило бы оперативно решать многие вопросы.
Таким образом, положения главы 16 «Общая собственность» ГК РФ не учитывают специфику права собственности в кондоминиуме. Необходимо рассматривать Закон «О товариществах собственников жилья» по отношению к ГК РФ как lex specialis. В то же время Законом «О товариществах собственников жилья» к ведению общего собрания домовладельцев отнесены лишь некоторые вопросы, принятие которых осуществляется простым большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев (п. 7 ст. 22). Этого указания Закона явно недостаточно для урегулирования правоотношений в кондоминиуме.
Наличие в кондоминиуме отношений общей долевой собственности обуславливает необходимость создания такого правового механизма управления имуществом, который обеспечивает разумный компромисс между интересами большинства и меньшинства домовладельцев. В римском праве данная проблема решалась путем дифференциации порядка совершения юридических действий, касающихся всей вещи, находящейся в общей собственности, в зависимости от значимости этих действий. Так, если пользоваться вещью и принимать необходимые общепринятые хозяйственные меры мог самостоятельно каждый из сособственников, то принципиально важные и исключительные меры мог запретить любой сособственник .
Специфика отношений в кондоминиуме (наличие значительного числа участников) тем более делает необходимым дифференцирование порядка принятия решений по управлению делами в кондоминиуме в зависимости от характера сделок, совершаемых на основании данных решений. Поэтому можно предложить следующий порядок управления делами в кондоминиуме:
1. В порядке достижения единогласия должны решаться только те вопросы, которые наиболее существенно затрагивают интересы домовладельцев. Так, решения о совершении действий и сделок, влекущих изменения в составе общего недвижимого имущества в кондоминиуме и технического оборудования, должны приниматься совместно всеми домовладельцами. В частности, это решения о перестройке помещений, находящихся в общей собственности домовладельцев, и о возведении новых помещений и иных объектов недвижимости.
2. Такие решения, как решения о выборе способа управления кондоминиумом, о размере обязательных платежей на ремонт и содержание кондоминиума, о найме работников, о производстве капитального ремонта, и иные подобные вопросы должны решаться большинством голосов домовладельцев.
3. Наконец, решения по вопросам хозяйственной деятельности, связанной с текущей эксплуатацией и поддержанием сохранности существующего общего имущества в кондоминиуме, могут приниматься и реализовываться каждым домовладельцем. Например, домовладелец, над квартирой которого протекает крыша, вправе самостоятельно принять решение о необходимости ремонта и принять меры к его производству.
В целях недопущения злоупотребления правами и для защиты законных интересов домовладельцев необходимо специально закрепить норму, согласно которой решения, принимаемые большинством голосов домовладельцев или отдельными домовладельцами, должны быть необходимыми и разумными.
Кондоминиумы могут формироваться не только в жилищной сфере, но и в различных других областях, например в межгосударственных отношениях по поводу общих территорий. Понятие «кондоминиум» в жилищной сфере рассматривается в различных источниках по-разному, а именно как объект, субъект или процесс. Это позволило заключить следующее. Наиболее верно рассматривать кондоминиум как систему, элементами которой являются объекты (недвижимое имущество) и субъекты (собственники), а также экономические связи и отношения между ними (владение и управление).
Следует выделить основные отличительные признаки кондоминиумов в жилищной сфере, в их числе: 1.) наличие нескольких (двух и более) собственников в единой системе недвижимого имущества; 2.) наличие общего долевого имущества собственников в составе единой системы .
Сам термин появился в законе «О товариществах собственников жилья». Новый Жилищный кодекс отменил действие этого закона. Вместе с ним упразднил и термин. Однако не потому, что его введение оказалось ошибкой. Если внимательно вчитаться в определение, данное законом «О товариществе собственников жилья», становится очевидным: таковым объектом является просто каждый многоквартирный жилой дом от момента ввода его в эксплуатацию. Даже не имеет значения, имеется ли в нем хотя бы одна приватизированная квартира. Кондоминиумом является единый объект, в состав которого входят некоторое число изолированных друг от друга помещений, предназначенных для пользования отдельными, не связанными друг с другом субъектами права – аренды, собственности, найма. Правда определение закона указывает на обязательное наличие среди них не менее 2-х собственников. Но было бы достаточно и 2-х арендаторов или нанимателей, тем более, что каждая, даже не приватизированная квартира имеет своего собственника, например, Государство. С момента начала приватизации, то есть после вступления в силу закона «О приватизации жилищного фонда», за каждым нанимателем жилого помещения закрепляется право в любой момент стать собственником своего жилища, то есть он становится обладателем права, которое может активировать в будущем. Аналогичные права почти синхронно появились и у большинства владельцев нежилых помещений. Таким образом юридические судьбы всех помещений одного и того же дома разлетаются каждое по своей собственной траектории. Многоквартирный дом перестает быть объектом единого права. Государство как собственник разбивается на несколько (по числу квартир) отдельных собственников. То есть сколько в доме квартир и нежилых помещений, столько у него и собственников, пусть даже все они одно и то же - государство. Но строго говоря, и до этого, то есть до вступления в силу закона о приватизации, многоквартирный дом демонстрировал все признаки кондоминиума – каждое жилое и нежилое помещение находилось в исключительном пользовании своего владельца, то есть было объектом отдельного права, а всем остальным, то есть домом в целом, они (наниматели, арендаторы и пр.) пользовались сообща. Но, если до закона О приватизации государство, пользуясь правом единоличного собственника, имело право, не спрашиваясь никого, надстроить дом, превратить чердак в мансарду, подвал в новое встроенное помещение, то с момента вступления в силу закона каждое такое действие является уже нарушением вещных прав как собственников приватизированного жилья, так и нанимателей, поскольку такое действие наносит ущерб как уже состоявшимся правам собственников жилья на их общее имущество, так и потенциальным будущим правам нанимателей.
Так или иначе, термин «кондоминиум» не упразднен, а заменен термином «Многоквартирный жилой дом». «Кондоминиум» остается неофициальным синонимом многоквартирного дома. Этим устранено еще одно недоразумение, имевшее широкое хождение. Закон «О товариществах..» требовал обязательной государственной регистрации кондоминиумов, и это у массы административных работников вызывало представление о том, что будто бы кондоминиум возникает с момента государственной регистрации. Но закон об этом не говорил, определение этого понятия не связывало ответ на вопрос является ли объект кондоминиумом с фактом его регистрации в этом качестве, что было совершенно справедливо – кондоминиум является кондоминиумом в силу физически существующих обстоятельств, то есть объективно в силу природы вещей, а не потому, что кто-то озаботился его зарегистрировать. Так автомобиль, является автомобилем сам по себе, не зависимо от того, зарегистрирован ли он и в каком качестве зарегистрирован в системе регистрации транспортных средств. Что же касается многоквартирного дома, требовать его регистрации, похоже, никто не собирается. Тем не менее, это не устраняет проблему формирования его как комплекса недвижимого имущества.
Полезно иметь ввиду, что в международном понимании термина «кондоминиум» это не объект недвижимости, не совокупность объектов недвижимости, не собственник и не совокупность собственников объектов недвижимости.
Кондоминиум - правоотношения, возникающие между собственниками объектов недвижимой собственности, когда эти объекты не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов материальной собственности, поскольку являются лишь составными частями некоего целого.
В России этот термин отнесли не на правоотношения, а на объект правоотношений. Так возникла российская специфика его употребления. Но в просторечии и даже в нормативных актах можно ожидать появление этого термина, обозначающего и домовладение и коллектив собственников квартир, подобно тому, как другой термин, также обозначающий правоотношения – жилищно-строительный кооператив распространился и на коллектив его членов и на само здание, которым этот коллектив владеет.
Квартира в многоквартирном доме, взятая сама по себе, отдельно от дома, от общедомовых систем инженерного обеспечения, от земельного участка не может рассматриваться как объект материальной собственности и, следовательно, как объект полноценного управления, эксплуатации и тем более - развития. Как объект материальной собственности квартира может реализоваться лишь в том случае, если физически существуют стены, перекрытия, крыша, лестница и все прочее, составляющее «общее имущество» собственников таких квартир. То есть квартире, для того чтобы существовать физически, необходимо физическое наличие дома, как дому для его существования в свою очередь необходим земельный участок. Таким образом, естественным с точки зрения природы собственности на такую вещь как квартира, является включение в состав права на квартиру доли в общем имуществе собственников квартир (и нежилых помещений), котором является многоквартирный дом в целом.
Таким образом, вырисовывается конструкция правового состояния многоквартирного дома, состоящая из права исключительной собственности на каждую квартиру (нежилое помещение), и совместно-долевой собственности на ту общую материю, которая, не принадлежа в отдельности ни одной квартире (нежилому помещению), делает каждую квартиру материальным объектом.
Эта конструкция объективна, и только в случае правового и организационного ее оформления возможна полноценная реализация права собственности на квартиру.
Итак, кондоминиум в его российском понимании состоит исключительно из 2-х групп недвижимых субстанций:
- помещения, предназначенные для исключительного изолированного друг от друга пользования не связанными между собой субъектами права, и
- общее имущество, находящееся в общем пользовании этих субъектов.
Сверх этого состав кондоминиума ничего в себя не включает. Названное пользование может быть реализовано через жилищный наем, аренду и собственность.
Описанный кондоминиум является Жилищным Кондоминиумом. Возможен и Производственный Кондоминиум, когда несколько самостоятельных производств делят между собой помещения единого комплекса зданий или несколько производственных зданий находятся на единой территории.
В мировой практике известен так называемый Арендный Кондоминиум, когда здание находится в собственности одного лица, которое сдает помещения в нем в аренду не менее чем двум арендаторам на условии, что определенную фиксированную часть прав и обязанностей арендодателя принимает на себя организованный коллектив арендаторов. Арендным может быть как Жилищный так и Производственный Кондоминиум.
Очень распространенной является форма Территориального Кондоминиума. Как правило, это форма правоотношений, которая устанавливается между собственниками небольших домовладений, расположенных на компактной территории. Предметом решения общих проблем является инженерно-транспортная и хозяйственная инфраструктура этих поселений, решение экологических проблем и норм поведения (режим использования личного транспорта, содержания скота и домашних животных, правила, направленные на соблюдение тишины и т.д.
Похожие рефераты:
- Понятие кондоминиума
Историю объединений можно проследить со времен Римской империи. Эта форма домовладения была общепринятой и довольно распространенной в Восточной Европе. За последние двадцать лет объединени...- Управление объектом кондоминиума
Основополагающим процессом формирования кондоминиумов в России явилась приватизация жилых помещений в начале 1990-х гг. Вследствие приватизации основной особенностью кондоминиумов в России ...- Объект кондоминиума и его состав
Следует обратить внимание, что в данном контексте понятие «многоквартирный дом» не обязательно означает одно строение, и даже не обязательно группу строений под одним почтовым а...- Государственная регистрация объектов кондоминиума
Статья 48 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» устанавливает, что товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано заказчиком, застройщи...- Понятие мер пресечения
В теории уголовного процесса общепринятым является суждение, что меры пресечения - это разновидность мер уголовно-процессуального принуждения, что все признаки, которыми обладает уголовно-п...
|
Дипломные работы 
